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[비즈니스포스트 채널Who] 저번 영상에 이어 이번에도 서울 용산구의 부동산들을 살펴보도록 하겠다.

용산구의 동쪽인 한남동과 후암동 일대를 먼저 분석해보겠다.

◆ 강북의 대표적 부촌 한남동과 남산 고도제한 완화 노리는 후암동

한남동은 남산과 한강이 배산임수 지형을 이루고 있는 강북의 대표적 부촌이다. 한남타운 주변의 한남더힐, 나인원한남은 국내 최고가, 최고급 아파트로 자리매김하고 있다. 

2003년 2기 뉴타운으로 지정된 한남뉴타운은 최근 점점 재개발 가시권에 들어오고 있다. 2구역과 3구역은 시공사 선정을 마치고 관리처분 인가를 앞둔 상태이며 4, 5구역은 사업시행인가를 기다리고 있다.

2구역에서 5구역까지 모두 완공되면 약 1만2천 세대 규모의 국내 최고급 주거타운으로 부상할 것으로 보인다. 

남산 2, 3호 터널로 이어지는 녹사평대로 동측 역시 앞으로 고급 주거단지로 변신하게 된다. 유엔사, 수송부 부지에 주택단지가 들어서고 유엔사 부지의 바로 뒤에 위치한 청화아파트 재건축도 시동을 걸었기 떄문이다. 이태원역 근처 한남1구역도 재개발이 추진되고 있다.

남산 자락의 이태원동, 후암동 등도 재개발 움직임이 점차 활발해지고 있다. 

이런 지역은 그동안 고도제한에 묶여 장기간 재개발이 정체되어온 곳들인데 2022년 하반기부터 남산 고도제한 완화 기대감이 높아지면서 재개발 추진 동력이 힘을 얻고 있다. 남산 고도 제한 완화가 실제로 이뤄지면 주변 지역 재개발에 상당한 영향을 끼칠 것으로 전망된다.

남산과 용산공원 사이에 위치하고 서울역과 가까운 동후암동 3구역 역시 고도제한 완화 가능성이 높아지면서 최근 투자자들의 문의가 많아진 것으로 알려졌다.
 
그러나 남산 고도제한 완화 조치가 한남뉴타운에도 적용될지와 관련해서는 부정적 의견도 적지 않다. 남산이 용산구 사람들만의 것이 아니고 서울 시민 전체의 것이기 때문에 남산을 가려서는 안 된다는 것이다.

◆ 한남뉴타운 2구역, 규모는 작지만 재개발 속도는 빠르다

한남뉴타운 2구역은 보광동 272에 3번지 일대다. 부지 면적은 11만4580㎡, 조합원은 908명이다. 용적률은 203%고 최고 15층 31개동 1537세대에 임대 세대는 238개다. 

2012년 6월에 조합 설립인가 났으며 2021년 11월에 사업 시행인가를 받고 2022년 11월에 시공사로 대우건설이 선정됐다. 

한남뉴타운은 2016년 박원순 시장 시절 한남 재정 촉진지구 변경 지침에 따라 모든 구역의 층고가 90m로 일괄 적용돼있다. 한남뉴타운 조합들은 고도제한 완화를 위해 2022년 조합 협의체를 구성했다.

한남뉴타운 2구역은 4개 구역 가운데 규모는 가장 작지만 이태원역과 가깝고 3구역과 함께 사업 속도가 빠른 편이다. 

시공사 선정 후 시공사의 고도 완화 공약 실현성 여부 등으로 내부 갈등 조짐이 보이고 있다.

◆ 올해 가을 이주 목표 한남뉴타운 3구역, 매물 찾기 쉽지 않아

다음은 한남동 686번지 일대, 한남뉴타운 3구역을 살펴보도록 하겠다. 

부지면적은 38만6395㎡, 조합원은 3880명이며 2009년 10월에 정비구역으로 지정됐다.

2012년 9월 조합설립인가를, 2019년 3월 사업시행인가를 받았으며 2020녀 6월 현대건설이 시공사로 선정됐다. 

2022년 7월 관리처분계획을 위한 임시총회가 개최됐으나 상가 조합원들이 가처분 인용 소송을 내면서 중단됐다가 2023년 5월 조합측이 소송에서 승리하면서 다시 추진 동력을 얻고 있다.

용적률 232%, 최고 22층 197개동 5816세대로 구성돼있으며 임대는 876세대다. 

조합은 올해 가을부터 이주 시작할 계획을 세우고 있는데 이게 실현된다면 뉴타운으로 지정된 뒤 20년, 조합 설립 후로는 11년만에 재개발이 가시권으로 들어오는 셈이다. 한남뉴타운 재개발 구역 가운데서는 가장 빠른 속도를 보여주고 있다.

총 사업비는 8조3천억 원으로 역대 최대 규모의 재개발 사업이다. 현재 투기과열지구이기 때문에 관리처분 인가 이후 조합원의 지위 양도는 금지돼있다. 

구역 북측의 이태원역, 남쪽 신분당선 2단계 구간이 2027년 개통되면 강남 접근성도 개선될 것으로 보인다. 

현지 부동산에 따르면 2023년 5월에 조합 승소 판결이 나오면서 관리처분인가가 나오는 것이 확실해졌고, 이에 따라 5월 말~6월 초에 막바지 매물 거래가 몰렸다. 특히 3구역은 2022년 10월부터 2023년 2월까지 현금을 들고 대기하고 있던 투자자들의 거래가 많았던 것으로 알려졌다. 

부동산 전문가들은 2020년~2021년 활황기 당시에 59타입 입주권의 프리미엄이 12억 원 정도였지만 2023년 5월 기준 5억~6억 원대로 하락했다고 분석하고 있다. 

네이버 부동산의 부동산 광고를 살펴보면 3구역 관련 매물은 많지 않다. 광고를 올리지 않아도 대기 수요가 많이 있기 때문이다. 그래서 이 구역은 광고를 보고 물건을 찾는 것보다는 능력 있는 부동산을 섭외해서 좋은 매물이 나오면 잡는 방법이 좋을 것으로 보인다. 

◆ 일반분양 많은 한남뉴타운 4구역, 초기 투자비용은 작은 매물도 20억 원 이상

한남뉴타운 4구역은 보광동 360번지 일대다. 규모는 16만2030㎡, 조합원은 1207명이다. 최그 23층 2167세대로 구성돼있으며 임대는 346세대다. 

조합설립인가는 이미 받았으며 재정비촉진계획 변경을 추진하고 있다. 기존 재정비촉진계획은 2022년 11월에 통과됐다.

지분 쪼개기가 많지 않아서 다른 구역에 비해 일반 분양이 많을 것으로 예상된다. 

신분당선 연장노선인 동빙구역과 가까우며 한강 조망도 가능하다. 오산중학교와 오산고등학교가 인접해있으며 현지 부동산에 따르면 대지가 큰 단독주택의 비율이 높은 편이다. 다세대주택 역시 10평 넘는 곳이 많아 사업성이 좋다. 

초기 투자비용이 높은 것은 단점이라고 볼 수 있다. 작은 매물도 초기 투자금이 20억 원대 초반 정도로 알려졌다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표