채널후

[비즈니스포스트 채널Who] 이번 시간에도 서울 금천구 부동산 시장에 대해 알아본다.

특히 시흥동과 독산동, 가산동 지역에 대해 더 자세히 살펴보려고 한다.

◆ 2040 금천구 도시 종합관리 계획

들어가기에 앞서 금천구 부동산투자를 생각한다면 금천구의 미래 비전에 대해 알아둘 것을 당부드린다.

금천구는 2020년 12월 '2040 금천구 도시 종합관리 계획'을 공개한 바 있다.

법적 효력은 없지만 금천구의 미래 비전을 요약해 보여주는 문서로 통한다.

이 계획에 따르면 금천구는 가산동 광역중심, 금천구심, 석수역세권 이렇게 3권역으로 나눠져 개발된다.

철도와 도로망 확충 등 교통여건 개선, 시흥대로 동쪽 저층 주거지 관리 방안 등 다양한 구상들이 여기에 담겨있다.

장기적인 안목에서 금천구 부동산 시장을 조망할 수 있고 인터넷에서 누구나 열람할 수 있으니 도움을 받길 추천드린다.

◆ 시흥3동 1005 모아타운

시흥3동 1005번지 일대 8만6705㎡가 대상이다. 노후도 73.9%의 2종 일반주거지역으로 구성됐다.

2021년 4월 모아타운 대상지로 선정됐다. 2022년 11월 관리계획이 승인됐으며 권리산정 기준일은 2022년 6월23일이다.

LH참여형 재개발로 추진되면서 기존 4층 고도제한을 대폭 완화하는 것을 논의하고 있다.

이곳에 1875세대가 공급될 수 있을 것으로 전망된다.

반경 500m 안에 금산초등학교, 문백초등학교, 백산초등학교 시흥중학교, 국립전통예술중학교, 금천고등학교, 국립전통예술고등학교 등이 있어 학세권으로 통한다.

현지 부동산에 따르면 대체로 구역별 조합설립인가까지 나왔고 매물은 대지 지분이 큰 것이 많다고 한다. 대지 지분이 크면 분담금이 줄어들 수 있다.

현재 거래되고 있는 5억2천만 원짜리 중앙하이츠빌라를 보면 대지 지분이 74.9㎡에 이르니까 현지 부동산이 하는 말이 맞다. 소유주는 분담금 없이 25평형(전용면적 59㎡ 타입) 입주권을 받을 수 있을 것으로 전망된다.

네이버부동산 매물을 보면 전용면적 62.6㎡ 방 3개짜리 빌라가 3억6천만 원 정도 하는데 그리 비싼 편은 아닌 것으로 보인다.

◆ 시흥3동 950 모아타운

시흥3동 950번지 일대 5만8867㎡가 대상이다. 노후도는 78%다.

2022년 10월 모아타운 대상지로 선정돼 현재 동의서를 징구하고 있다. 권리산정 기준일은 2022년 10월27일이다.

앞서 언급한 시흥3동 1005 모아타운보다 진행이 1년 정도 느리다.

현지 부동산에 따르면 1005번지 쪽보다 느리지만 입지는 더 좋은 편이라고 한다.

1호선 석수역과 신안산선 신설역과 더 가깝기 때문이다.

주변 매물을 보면 대지지분 16평(52.9㎡)짜리 빌라가 3억5천만 원에 거래되고 있다.

시흥대로 서측 대도연립쪽도 소규모 재건축사업을 추진하고 있다.

이곳은 시흥동 983-13번지 인근 7293㎡가 대상이며 준공업지역으로 구성됐다.

1983년 99세대가 입주했으며 용적률은 84.8% 였다. 평균 대지지분은 22평(72.7㎡)으로 넓은 편이다.

앞으로 용적률은 249%의 20층 아파트 3동에 199세대가 공급된다.

네이버부동산을 보면 방 세개짜리 빌라가 6억5천만 원에 거래되고 있다.

◆ 시흥5동 922-16 모아타운

시흥5동 922-16번지 8만9944㎡가 대상이다. 1종과 2종 일반주거지역이 혼합돼있다.

노후도가 84.9%로 높은 편인데 굉장히 오래된 동네라는 것을 알 수 있다.

2006년 10월 시흥2 재정비촉진구역에 지정됐으나 2016년 해제됐다.

그러다가 2021년 4월에 다시 모아타운 대상지로 선정됐고 2022년 11월 관리계획이 승인됐다.

현재 8개 구역으로 나눠 동의서가 징구 중인데 일부 구역은 조합설립요건 80%를 달성했다.

현장에 가보면 골목마다 동의서 제출 독려 안내문이 붙어 있는걸 확인해볼 수 있다.

임대 833세대를 포함해 2302세대가 공급된다.

금천구청에 따르면 시흥3-5동까지 포함해 2027년까지 4177세대를 공급한다는 구상을 세워놓고 있다.

2023년 3월 언론보도를 보면 이 구역 북쪽이 920번지 가로주택정비사업지를 모아타운구역에 편입할 수 있다는 가능성이 제기되기도 했다.

다만 그렇게 되면 관리계획 변경으로 사업 속도가 느려질 수 있기 때문에 합쳐질 가능성은 많지 않다.

또 기존 구역은 대단지 아파트가 들어서고 920번지는 고립되기 때문에 도시계획상의 이점이 줄어들게 된다.

네이버부동산을 보면 방3개짜리 빌라(보증금 1억4700만 원)가 3억5천만 원에 거래되고 있다.

◆ 뉴독산 재개발

독산시흥구역 바로 북측에 추진위가 활동을 시작했다.

이 일대 8만7097㎡가 대상이며 노후도는 71.9%, 새대수는 925명이다.

추진위 관계자에 따르면 2023년 신속통합기획 공모 목표로 동의시를 징구했다.

단독주택 지주들을 중심으로 호응도가 높은 편이다.

현 구청장 공약사항인 동서 간 도로개통 계획이 이 구역을 관통한다.

그렇게 되면 주변 재개발 추진 움직임과 더불어 시너지가 클 것으로 기대된다.

현지 부동산에 따르면 2022년 외지인 매수가 꽤 있었다.

네이버부동산을 보면 2억 원 짜리 빌리와 7억4500만 원짜리 단독주택이 거래되고 있다.

현지를 방문하면 뉴독산 재개발 추진위원을 모집한다는 플래카드를 확인해볼 수 있다.

◆ 독산 ABC구역

이 구역들은 신안산선 신독산역 예정지와 인접해 수혜가 예상되는 곳이다.

구역별로 보면 먼저 A구역은 단독과 다가구주택이 많은 편으로 재개발 움직임이 활발하지 않은 것으로 파악된다.

B구역은 재개발에 가장 적극적이다.

이곳은 15만㎡ 규모로 2022년 신속통합기획에 공모했으나 탈락했다.

2023년에 구역을 B1과 B2로 나누어 B1지역을 중심으로 동의서를 징구하고 있다.

공시주택가 1억 원 미만의 매물이 있다. 1억 원 미만 매물은 중과세가 안 되는데 지금은 의미가 없어졌다.

2023년 1월4일부터 1년 동안 토지거래허가구역에 지정됐다.

C구역은 약 9만~10만㎡ 규모로 시흥대로와 가장 가깝고 지형이 평탄해 인기가 좋다.

2022년 신속통합기획에서 동의율이 근소하게 부족해 공모하지 못했다.

대상구역의 상당부분이 2020년 서울형 도시재생활성화지역으로 선정돼 행정적인 조율 과정이 필요할 것으로 보인다.

현지 부동산에 따르면 독산동에서 유일하게 재개발을 추진하는 구역이라 외지인들도 관심을 가진다고 한다.

재개발 자체에 시간이 걸리더라도 신안산선 등 호재가 있기 때문에 장기적으로 손해를 볼 일은 없을 것으로 전망된다.

이런 곳에 투자한다면 미리 움직이되 장기적으로 바라봐야 한다.

한편 금천구청에서 C구역을 모아타운 쪽으로 가이드라인을 정해뒀다는 말이 흘러나온다.

아직 확실한 것은 아니기 때문에 잘 알아보고 판단해야 하는 부분이다.

◆ 가산동 가산디지털단지역 인근 도심공공주택 복합사업

이곳은 이전 정부의 2.4부동산대책의 일환으로 사업이 추진된 곳이다.

가산디지털단지 인근 5만1497㎡가 대상이다. 노후도는 74%, 2종 일반주거지역이다.

이곳은 역세권이며 주거상업고밀지구이기도 하다.

2021년 3월 도심공공주택 복합사업 후보지로 선정돼 앞으로 1253세대를 공급한다는 계획이 잡혀있다.

그러나 사업이 지지부진한 상태에 놓여있다.

서울 내에 도심공공주택 복합사업에 선정된 곳들 가운데는 철회를 요구하는 곳들도 있는데 이곳도 그 중 하나이기 때문이다.

현장에 가보면 찬성과 반대측 포스터들이 붙어 있는 것을 확인해볼 수 있다.

사실 도심공공주택 복합사업 가운데 사업이 진행된 곳이 그렇게 많지가 않다.

현금청산 문제가 걸려 있다고 하는데 사태를 잘 관망해볼 필요가 있다.

사업을 LH공사가 주도하기 때문에 금천구청에도 정보가 없다.

네이버부동산에도 매물이 없다.

◆ 가산디지털단지역 남단 준공업지역 내 노후 빌라들

가산디지털단지역 동남쪽 가산두산위브아파트단지 아래쪽이 준공업지역인데 이곳에 노후 빌라들이 많다.

현재 재개발 추진구역이 아니며 관련된 움직임도 없다.

그러나 가산디지털밸리 한 가운데 있다는 점에서 장기적으로 투자 가치가 있다고 판단된다.

네이버부동산을 보면 5억 원과 2억9천만 원 짜리 빌라 매물을 찾아볼 수 있다.

빌라 특성상 대지 지분 비중이 크기 때문에 준공업지역의 빌라들은 가격이 비싼 편이다.

◆ 금천구 살펴보기를 마무리하며

2회에 걸쳐 금천구 시흥동 일대 부동산 시장을 살펴봤다.

부동산에 투자하려는 사람이라면 열심히 공부해서 좋은 성과를 거두기 바란다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표