[장인석 착한부동산] 서울 창동 주공과 상아아파트 뜨겁다, 투자가치 뜯어보기
등록 : 2021-04-28 15:58:09재생시간 : 10:02조회수 : 4,852성현모
서울 도봉구 창동 주공·상아아파트는 지난해 집값이 가장 많이 오른 이른바 도·노·강(도봉구, 노원구, 강북구) 가운데 한 곳으로 현재 투자열기가 매우 뜨겁다. 

◆ 도봉구 창동 주공·상아아파트 인근 입지 분석

창동 주공·상아아파트는 도봉구에서 가장 저평가된 지역 가운데 하나다. 2억~4억 원 정도면 갭투자가 가능한 곳으로 재건축 연한이 도래해 개발 가능성이 매우 높다.

이 지역이 전부 재건축되면 대단위 신흥주거타운으로 부상할 수 있다. 창동 주공아파트에만 현재 1만788가구가 거주하고 있다.  

2호선과 4호선 환승역인 창동역 더블역세권이며 1호선 녹천역 또한 가까이에 있다. 창동차량기지 개발 후광효과를 받을 수 있으며 동부간선도로 지하화, 창동 민자역사 개발의 수혜를 입을 수도 하다. 

2024년 개통 예정인 동북선 경전철과 2026년 개통 예정인 GTX-C선이 지나가는 곳이다. 

다만 저층보다 주로 중고층 단지가 많고 기존 용적률이 높은 데다가 대부분 소형평수로 조합원 수가 많아 사업성이 높지 않다. 이런 이유로 부동산시장이 침체하다면 재개발이 연기될 가능성도 있다. 

◆ 단지별 진행상황과 투자 유의사항

창동 주공19단지는 2020년 12월 예비안전진단을 신청하면서 창동 주공단지에서 가장 빠른 행보를 보이고 있다. 12개 동, 9~15층, 1765세대, 전용면적 77~126㎡로 기존 용적률은 164%다. 단지 옆에 초등학교와 중학교, 근린공원이 있다. 

창동 주공19단지는 중대형 평형으로 세대 수가 적은 편이고 일반분양물량이 500세대 이상 가능하기 때문에 사업성이 우수하다. 총 건립세대 수는 2500여 세대로 예상된다. 

창동 주공18단지는 2021년 2월에 예비안전진단을 신청했다. 13개 동, 5~15층, 910세대, 전용면적 45~100㎡이며 기존 용적률은 138%다. 녹천역 초역세권에 해당하며 단지 안에 초등학교, 중학교, 근린공원이 있다.

늘어나는 용적률은 많지만 조합원 수가 많고 일반분양물량은 많지 않기 때문에 사업성은 19단지보다 낮다. 하지만 19단지보다 18단지가 역과 더 가까워 재건축이 완료되면 소형 평형의 가격은 18단지가 19단지보다 높을 것으로 예상된다. 

창동 주공17단지는 현재 예비안전진단 신청을 추진하고 있다. 11개 동, 15층, 1980세대, 전용면적 52~69㎡, 기존용적률은 191%다. 

녹천역 역세권으로 단지 옆에 외국어고등학교가 있으며 양쪽에 숲이 있는 ‘숲세권’이다. 

늘어나는 용적률이 많지 않고 소형 평형 위주로 지은 데다 조합원 수가 많아 일반분양 물량이 많지 않기 때문에 사업성이 떨어지는 편이다. 재건축이 완료돼도 소형 평형 위주 아파트가 된다는 점에 유의해야 한다.

창동 주공3단지는 현재 예비안전진단 신청을 추진하고 있다. 32개 동, 5~15층, 2856세대, 전용면적 58~105㎡이며 기존 용적률은 175%다.

창동역 더블역세권으로 창동 주공단지 중 입지가 가장 좋으며 쌍문역도 이용할 수 있다. 주변에 초안산이 있어 주거환경이 쾌적하다. 중형 평형 위주로 지어져 일반분양물량이 좀 나오는 편이라 사업성도 나쁘지 않다. 재건축 완료 후 대장주로 등극할 가능성이 있다.

창동 주공1단지는 최근 재건축 추진을 위한 의견수렴을 시작했다. 6개 동, 15층, 808세대, 전용면적 57~82㎡이며 기존 용적률은 167%다.

쌍문역 역세권이며 창동역과 다소 떨어져 있다. 늘어나는 용적률은 많지만 역시 소형 평형 위주로 조합원 수가 많아 일반분양 물량이 많지 않다. 

창동 주공4단지 역시 의견수렴을 시작했다. 10개 동, 15층, 1710세대, 전용면적 52~71㎡, 기존 용적률 151%다.

녹천역 역세권, 숲세권으로 쾌적하지만 주변 편의시설 등이 없어 한적하다. 늘어나는 용적률이 가장 많은 단지지만 번화 상권과는 떨어져 있어 사업성이 높다고 볼 수는 없다.

창동 주공2단지는 아직 움직임이 보이지 않고 있다. 5개 동, 15층, 750세대, 전용면적 52~71㎡이며 기존 용적률은 203%다. 

늘어나는 용적률도 많지 않고 입지도 좋은 편이 아니고 소형 평형 위주기 때문에 사업성이 좋지 않다.

창동 상아1차는 의견수렴을 시작한 단계에 놓여 있다. 5개 동, 12~14층, 694세대, 전용면적 60~101㎡이며 기존 용적률은 262%다.

창동역 더불역세권이지만 늘어나는 용적률이 매우 적고 일반분양물량도 거의 없어 사업성이 나쁜 편이다. 준주거지역으로 종상향 할 수 있다면 사업성이 대폭 개선될 수 있다. 

창동 상아2차는 4개 동, 10~12층, 427세대, 전용면적 52~71㎡이며 기존 용적률은 151%다.

녹천역 역세권, 숲세권으로 주거 환경이 쾌적하지만 주변 편의시설 등이 없어 한적한 동네다. 늘어나는 용적률이 가장 많은 단지지만 번화 상권과는 떨어져 있어 사업성이 높다고 볼 수는 없다.

창동 삼성래미안은 2022년 7월에 재건축 연한을 넘긴다. 18개 동, 16~21층, 1668세대, 전용면적 85~105㎡, 기존 용적률 249%이다. 

녹천역세권, 창동역 더불역세권과 거리는 가까우나 6차선 도로로 단절돼 있다. 늘어나는 용적률이 적고 일반분양물량도 거의 없어 사업성이 나쁜 편이다. 다만 대규모 단지기 때문에 1대1 재건축으로 재건축 완료되면 신축아파트로서의 가치는 지닐 수 있을 것으로 보인다.

역세권에 쾌적한 거주환경으로 입주 만족도가 높은 편이라 장기적 투자가치는 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
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