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부동산 '갭 투자' 어떻게 해야 성공할 수 있나

기사승인 2017.06.15  11:12:26

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- [장인석의 착한 부동산] 전세금과 매매가격 꾸준히 상승해야...가격하락하면 큰 위기 봉착

갭(Gap) 투자가 유행처럼 번지면서 갭 투자의 위험을 지적하는 의견들이 많아지고 있다.

갭 투자란 주택의 매매가격과 전세금의 차액을 투자금으로 해서 주택을 매입하는 투자 기법을 말한다. 다만 갭 투자가 되려면 주택의 매매가격과 전세금의 차액이 얼마 되지 않아 소액으로 가능해야 한다는 전제가 따른다. 집값과 전세금의 차이가 크면 갭 투자라고 할 수 없다.

예를 들어 어떤 주택의 매매가격이 3억 원인데 전세금이 2억5천만 원이라면 5,000만 원만 투자해서 주택을 매입하는 것이다. 2년 후 전세금이 2억 7천만 원으로 오른다면 2천만 원을 수익금으로 창출할 수 있다.

매매가격에 비해 전세금이 유독 높은 지역에서는 투자금이 2천만∼3천만 원에 불과한 경우도 있다. 이런 곳에서는 1억 원에 5, 6채의 갭 투자가 가능할 수도 있다.

갭 투자는 전세금과 매매가격이 꾸준히 상승해야 한다는 조건이 충족돼야 투자자가 손해를 보지 않게 된다.

만약 매매가격 3억 원에 전세금 2억5천만 원을 끼고 갭 투자한 사람이 2년 후 전세금이 2억7천만 원으로 오르지 않고 2억3천만 원으로 떨어진다면 오히려 2천만 원을 손해 볼 수 있다.

만일 전체적으로 집값과 전세금이 폭락하게 되면 집을 팔아도 전세금을 충당할 수 없게 되어 ‘깡통전세 주택’이 속출하게 되고, 나아가서는 전세금 미상환 대란이 일어날 수도 있다.

   
▲ 수도권 종합주택 전세가격지수. <한국감정원>

갭 투자는 이미 5,6년 전부터 서울 도심의 역세권 빌라를 중심으로 유력한 투자 방법으로 알려져 왔다.

역세권 빌라는 아파트에 비해 가격에 거품이 덜 끼어 있기 때문에 매매가격과 전세금의 차이가 크지 않아 소액 투자가 가능했다. 게다가 서울 도심 역세권에 있는 주택이기 때문에 전세 수요가 많아 전세금이 꾸준히 상승해 왔다. 강남의 논현동이나 역삼동 역세권 빌라의 경우에는 5,6년 사이에 전세금이 6천만 원 이상 상승한 것이 사실이다.

그러다가 2~3년 전부터 주택 경기가 호전되고 저금리 기조가 지속되면서 갭 투자가 아파트까지 이어지고 있다.

서울 도심의 아파트들은 가격에 거품이 많이 끼어 있기 때문에 전세금과 매매가격의 차이가 많아 갭 투자가 어렵지만 수도권 택지개발지구의 아파트들은 매매가격과 전세금의 차이가 크지 않기 때문에 소액투자가 가능한 것이다.

게다가 수도권까지 이어지는 전세난으로 전세금이 가파르게 상승하면서 택지개발지구의 아파트들에게까지 갭 투자가 성행하고 있다. 1억 원 정도만 투자하면 3,4채를 투자할 수 있어 소액 투자자들에게는 솔깃한 얘기가 아닐 수 없다.

갭 투자는 소액으로 가능하다는 점에서 자본 여유가 별로 없는 사람들에게는 매력적인 투자 방법이다.

서울 도심의 아파트 한 채 값이 5억 원을 상회하는 상황에서 1억~ 2억 원으로는 투자할 부동산이 별로 없는 게 현실이다. 그렇다고 은행에 넣어두자니 이자가 거의 없고, 재테크를 하지 않고 있자니 노후가 두렵고 언제 직장에서 잘릴지 몰라 불안하기 짝이 없다.

갭 투자는 집값과 전세금이 상승하는 한 수익을 지속적으로 창출할 수 있는 유력한 투자 방법이다. 다만 집값과 전세금이 계속 상승할 수 있는가의 여부다. 만약 집값과 전세금 중 하나라도 떨어진다면 수익 창출은커녕 쪽박을 찰 수도 있다.

전세금은 시간이 지날수록 오르면 올랐지 떨어질 기미는 전혀 보이지 않는다. 전세난을 해결하려면 정부가 임대주택 등을 충분히 공급해야 하는데 장기적인 계획과 예산이 뒤따라야 하는 문제라 가능성이 낮다.

게다가 월세보다 전세를 선호하는 사람들은 줄어들지 않는데 전세를 놓고 있는 집 주인들은 이익이 더 많이 나는 월세로 돌리려 하기 때문에 전세 물량은 항상 모자랄 수밖에 없다.

집값은 어떨까. 저금리 기조가 당분간 지속될 것이 분명하기 때문에 집값은 3~4년 정도는 상승할 것이 확실해 보인다.

기준금리가 인상되면 부동산 경기가 한풀 꺾이는 것은 사실이지만 어느 정도 인상될 때까지는 경기 회복에 따라 부동산 경기도 호전되기 때문에 집값이 떨어지기 시작하는 시점은 기준금리 인상이 중반부를 지날 때쯤이 될 것이다.

따라서 3~4년 후에는 집값 상승이 멈추거나 떨어질 수도 있기 때문에 갭 투자를 하는 사람들은 그 이전에 매도해야 할지도 모른다. 하지만 집값 상승이 멈추는 시점이 되면 매도를 하려는 사람들이 많아지기 때문에 매도가 마음대로 잘 되지 않을 수도 있다.

갭 투자를 위험하지 않게 성공적으로 하려면 가치투자를 하면 된다. 저금리 기조나 정부의 정책 등에 영향을 받지 않고 가치가 지속적으로 상승할 수 있는 주택을 선택하면 되는 것이다. 가치투자는 부동산 경기와 상관없이 항상 수요자들의 관심을 받기 때문에 안전하고 매력적이다.

가치 투자의 대상이 될 수 있는 주택은 수요에 비해 공급이 적은 주택이다. 지방보다는 서울, 서울 변두리보다는 도심, 도심 중에서도 강남이나 마포, 종로 등이 주택의 공급이 제한적이다. 강남 재건축은 공급에 비해 수요가 많기 때문에 가치 투자의 대상이지만 가격에 거품이 많이 끼어 있어 갭 투자 대상은 아니다.

갭 투자 대상은 서울 강남이나 마포, 종로, 용산 등의 역세권 빌라나 오피스텔이다. 가격에 거품이 별로 끼지 않은 소형아파트도 매력적이다. 유동인구가 꾸준히 늘어나는 곳의 주택은 부동산 가격이 오를 때 많이 오르고 떨어질 때는 조금 덜 떨어진다는 점에서 안전하다.

장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다.

2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 <부동산투자 성공방정식>, <불황에도 성공하는 부동산 투자전략>, <재건축, 이게 답이다>, <돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라>, <부자들만 아는 부동산 아이큐> 등이 있다.

장인석 jis1029@naver.com

<저작권자 © 비즈니스포스트 무단전재 및 재배포금지>
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