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서울 서대문구 홍제역 인근은 지하철 3호선 라인으로 노후불량한 역세권 부도심지역이다.

어떤 형태로든 재개발이 필요한 지역이라는 뜻이다.

종로, 명동 등 도심과 가깝다는 지리적 이점이 있고 인왕산과 안산 등이 가까워 자연환경도 우수하다. 

◆ 홍제역 인근 지역의 재건축 재개발사업 진행 상황

홍제역 인근 지역은 노후불량해 여러 재건축, 재개발사업이 진행되고 있다.

가장 대표적 지역은 홍제1주택 재건축지역이다. 현재 홍제1푸르지오 819가구가 공사 중이며 2022년 5월 준공이 목표다. 

홍제3주택 재건축사업은 현재 사업시행인가를 받아놓은 곳이다. 현대건설 634가구 건설이 예정돼있다. 

홍제3도시 환경정비사업은 준주거지역이나 상업지역을 개발한다. 아직 조합설립이 되지 않고 추진위원회 승인만 받았다. 

홍제2도시 환경정비사업은 공동주택 108가구, 오피스텔 56호를 건설한다. 2021년 11월 착공, 2024년 11월 준공이 예정돼있고 동부건설이 건설을 맡고 있다.

홍제3동 개미마을은 공공재개발이 진행될 가능성이 있다.

1종일반주거지역에 층고가 제한돼 있는 데다가 지분구조도 복잡해 사업성이 낮아 그동안 재개발사업이 지지부진했다.

하지만 이 곳의 주거환경이 굉장히 열악하고 치안도 좋지 않기 때문에 서대문구청에서 어떤 방법으로든지 개발을 진행할 의지를 보이고 있다. 

◆ 홍제역 역세권 시프트 추진상황과 투자포인트

홍제역 역세권은 홍제역 승강장 경계에서 350m 이내에 위치한 4만7800평의 지역을 말한다.

2종일반주거지역(용적률 200%)이지만 준주거지역으로 상향된다면 용적률 500%가 가능해진다. 용적률을 높인다면 규모도 2500세대까지 늘어날 수 있다.

현재 구역지정 동의서를 받고 있는 중이고 2021년 안으로 67%의 동의를 받아 구역지정이 가능할 것으로 전망된다. 

개발 가능성이 높고 예상되는 개발이익도 많기 때문에 현재 매물이 품귀현상을 보이고 있다. 따라서 역세권 시프트 구역뿐 아니라 균형발전촉진지구 안 근린생활시설이나 오래된 단독주택에 투자하는 것도 좋은 선택이 될 수 있다. 

실거주 목적이라면 현재 공사 중인 홍제3구역 해링턴플레이스를 구매하는 것도 좋은 선택이다.

또한 홍제4구역과 개미마을은 공공재개발 가능성이 높기 때문에 구입은 개발 추이를 보고 결정하는 것이 좋다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]