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서울 용산 원효로 일대는 현재 개발붐이 일어나고 있어 투자자들의 관심이 매우 높은 곳이다.

원효로 일대는 용산 국제업무지구와 매우 가깝기 때문에 미래가치가 높은 곳으로 정평이 나있다.

원효로1가와 원효로2가는 효창공원역 근처에 위치해있다. 용산 국제업무지구와 가장 가까운 지역에 원효로3가가 위치해 있으며 한강변에 원효로4가가 있다. 

◆ 원효로1가와 2가의 개발 추진상황

원효로1가는 공공재개발 신청을 완료했으며 아직 선정 단계에는 이르지 않았다. 선정 여부는 2021년 3월에 결정된다. 

주민 동의율 50%를 넘어 추진위원회가 발족됐지만 신축빌라가 많기 때문에 재개발과 관련된 부정적 의견도 많다. 공공재개발 지역으로 선정이 된다고 하더라도 신청지역 전부가 들어가지는 않을 것이라는 예상도 나온다. 

또한 공공재개발을 신청하면서부터 프리미엄이 붙기 시작했기 때문에 가격 역시 만만치 않은 수준으로 형성돼있다.  

원효로2가는 용산1호 가로주택정비사업을 추진하고 있다. 1구역과 2구역으로 나뉘어 추진되고 있으며 1구역은 원효로3가 용문동42 일대 지역이며 2구역은 원효로2가 용문동22 일대다. 1구역은 80%의 검인동의서를 받으면서 곧 조합 설립총회가 열린다. 2구역은 현재 검인동의서를 받고 있다. 

원효로2가는 이미 어느 정도 계획이 진행되고 있기 때문에 매물이 많지 않고 매물이 나온다 하더라도 가격이 매우 높게 형성된다. 1구역의 감정가액은 평당 2500만~3400만 원, 2구역의 감정가액은 3500만~4천만 원 수준이다. 비례율은 1구역 137%, 2구역 150%로 양호한 수준이다.

◆ 주민 열의가 뜨거운 원효로3가와 한강변에 위치한 원효로4가

원효로3가는 최근 재개발의 신호탄을 쏘아올렸기 때문에 가장 관심이 뜨거운 지역이다. 최근 주민들이 커뮤니티를 만들어 개발 분위기를 띄우고 정보를 교환하며 동의율 확보 및 구역 확정과 관련된 논의를 진행하고 있다. 

주민들의 열의가 높다는 것은 재개발 동의를 받기 쉽다는 뜻이고 이는 재개발 추진이 빨라진다는 뜻이기 때문에 매우 중요한 요소다. 아무리 노후불량한 지역이라고 하더라도 주민 동의가 없으면 재개발이 불가능하기 때문이다. 

국제업무지구가 가깝고 신축빌라가 적기 때문에 사업성이 우수하다. 용산 뒷문 지역에서 노후불량 주택이 가장 밀집해있는 지역이기 때문에 재개발 가능성이 매우 크다. 이미 매물 품귀현상이 일어나고 있으며 가격 역시 치솟았다. 

원효로4가는 한강변·여의도 통합개발이 추진된다면 가장 각광받을 수 있는 지역이다. 용산과 여의도를 잇는 다리가 원효대교, 그리고 이 원효대교를 중심으로 형성된 지역이 원효로4가이기 때문이다. 

모든 세대에서 한강이 조망되는 산호아파트 재건축이 35층 사업시행계획 인가를 앞두고 있으며 관심이 매우 높다. 현대자동차 서비스센터부지에 48층 복합단지를 개발하는 사업을 추진하고 있지만 아직 확정된 사안은 아니다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]