[장인석 착한부동산] 서울 재개발 추진될 곳 어디인가, 꺼진 불도 다시 봐야
등록 : 2020-07-16 13:44:51재생시간 : 11:11조회수 : 6,575성현모
재개발 재건축지역에 투자하는 것이 다 지어놓은 아파트에 투자하는 것보다 수익률이 좋다는 것은 누구나 알고 있는 사실이다.

하지만 재개발 재건축이 많이 진행된 곳은 프리미엄이 높아 투자하기 어려운 것도 사실이다.

재개발 재건축이 조만간 시작될 곳이나 현재 중단됐지만 앞으로 추진이 가능한 곳에 투자한다면 내 집 마련은 물론 많은 수익을 올릴 가능성도 있더,

이런 곳들이 어딘지 알아보자.

◆ 재개발 투자에서 수익을 극대화하려면?

재개발 투자에서 높은 수익을 거두려면 조합 설립인가가 나기 전이나 정비예정구역 지정 전인 지역에 투자하는 것이 좋다.

정비예정구역으로 지정되거나 조합 설립인가가 나면 프리미엄이 비싸지고 매물이 귀해지기 때문이다.

확정되기 전이지만 정비예정구역에 지정될 가능성이 크고 조합 설립인가가 확실하다면 가격이 오른다고 볼 수 있다.

주민 열의와 비례율이 높은 곳. 신축지분 쪼개기가 적은 곳, 일반분양가가 높은 곳, 분양 물량이 많고 조합원 수가 적은 곳이 유리하다.

중개업소나 지역 전문가와 교류해 수시로 정보를 듣고 좋은 물건 나오면 연락을 받고 사는 방법이 좋다. 혼자 돌아다니면서 중개업소에 문의하면 물건은 못 사고 가격만 올리게 된다. 

◆ 각 구역별 개요와 추진 현황

용산의 ‘뒷문’인 원효로 3가와 신창동 일대는 국제업무지구와 가까운 지역이지만 너무 낙후돼 개발이 필요한 곳으로 꼽힌다.

국제업무지구 개발에 따라 땅값 폭등이 예상되는 지역이다.

원효로 3가 1번지 일대는 2017년 재개발 예정지역에서 해제되면서 일반인들의 관심에서 멀어졌다. 하지만 두 지역 모두 노후불량지역으로 어떤 형태로든 재개발이 필요한 곳이다.

주택정비형 재개발사업이나 가로주택정비사업 추진이 유력하다.

국제업무지구 개발이 시작되면 직선거리가 가까워 상권이 확장될 가능성이 크다. 빌라가 많지 않고 오래된 다가구가 많다.

용산 용문동 1~80번지와 38번지 주변은 이미 재개발사업이 한창 진행됐다. 효창3구역(푸르지오), 4구역(KCC스위첸), 5구역(롯데캐슬 센터포레) 등은 이미 지어졌고 효창6구역은 태영건설이 공사 중이다.

더블역세권인 1~80번지 일대는 2013년 정비예정구역에서 해제됐다. 현재 역세권 시프트사업이 추진되고 있다.

2019년 주민설명회가 열렸고 주민 동의율도 높은 편이다. 3600여 세대 준주거지역으로 상향조정을 추진하고 있는데 최근 3~4년 동안 신축 빌라가 급증하면서 대지 지분당 가격이 폭등했다는 점을 염두에 둬야 한다.

38번지 일대도 재개발이 필요한 노후 불량지역이다. 아직 재개발 움직임은 없으나 최근 신축 빌라가 늘어나면서 대지 지분당 가격이 오른 것으로 파악된다.

더블역세권이기 때문에 도시재생사업으로 복합문화공간이 들어서면 명소로 탈바꿈할 가능성도 있다.

마포 염리4구역과 염리5구역도 눈여겨볼 필요가 있다.

이 근처에는 대흥2구역(신촌그랑자이), 염리2구역(마포자이3차), 염리3구역(마포프레스티지자이), 아현2구역(아이파크SK뷰) 등이 재개발됐다.

마포 염리4구역은 이대역 초역세권이다. 2010년 5월 아현뉴타운 지역이었지만 2015년에 구역 지정이 해제됐다.

염리5구역은 마포구 염리동 105번 일대로 대흥역과 공덕역 사이에 위치해 있다. 2010년 1041세대 건립 예정이었지만 2015년 구역 지정이 해제됐다.

이 구역 주민들은 다시 재개발을 추진하려는 의지를 지니고 있는 것으로 파악된다. 동의서를 걷는 움직임도 감지된다.

하지만 두 지역 모두 주민 반대로 재개발이 무산된 만큼 넘어야 할 산이 높다는 점을 고려해야 한다.

노고산동 재개발 후보지는 신촌역과 이대역 사이의 초역세권 지역이다. 창천초등학교와 창천중학교 등 학군도 좋은 것으로 평가받는다.

꾸준히 재개발 얘기가 흘러나오는 곳인데 과거 정비예정구역 지정을 신청했지만 점수 미달로 반려된 사례가 있다. 주민동의율 66.7%를 채우기 위해 다시 동의를 받는 작업을 추진하고 있다.

신축지분 쪼개기가 많아 노후도가 떨어지고 있어 부정적 견해가 많다. 하지만 장기적 계획을 세우고 거주하면서 기다리는 것도 한 방법으로 꼽힌다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
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